校友方明理：中国房地产业的观察与思考 -凯发k8天生赢家一触即发

文 / 涂艳苹
    12月9日晚七点，中国房地产及住宅研究会常务理事，北京市工商联住宅房地产业商会副会长，湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理先生，应邀在致福轩大教室为大家带来了他对“中国房地产业的观察与思考”。
    方明理先生是bimba mba（bimba）校友，在讲座开始之前，他充满感触地回顾了在bimba的学习生活，比如与林毅夫教授，周其仁教授等知名学者的“围炉夜话”，与同学们在思想上的交流、碰撞，包括后来的合作……总之方先生对bimba充满了感情。
    讲座开始后，方先生首先高度评价了我国十几年来的住房制度改革所取得的成就――私有住房率达到了80%，举世罕见，可谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。但他同时也指出房地产行业目前形势危急，困难重重。大家都在关心中国百姓的住宅问题，究竟是向计划回头，还是向市场迈进？是继续开放，还是稳定为先？这些方向性的问题是很有必要探讨的。
    接着，方先生对我国房地产行业的目前形势进行了具体分析。一是销售市场低迷，表现为：商品房竣工面积、销售面积、销售额在经历了从01年到04年的稳步增长，05年到07年高速增长后，在08年表现为急速下降；全国各地的房价在经历了从06年到07年的暴涨后，08前三季度增幅明显回落，比如北京的豪宅项目星河湾等小幅下调房价，而近郊和远郊的项目远洋山水、世纪星城等则大幅度降低了房价。二是资金及其短缺，表现为：在银行贷款持平的情况下，销售回款急剧下降，企业自筹资金增多，另一方面由于空置面积加大，巨量的土地储备无疑给房地产企业造成了更大的资金压力。三是总体信心不足，比如：政府的忧心导致10月份开始实施房地产相关税收减免政策，并配合连续降息和各种“救市”政策；开发商的担心导致土地购置面积和开发面积大幅放缓，土地流拍现象严重；而消费者则在“想买”（因为项目多了，价格降了，首付少了，税费免了，利息减了）和“担心”（因为房价下降可能导致品质下降，总体经济下滑可能导致今后收入下降）两者间徘徊。四是国家的政策互相矛盾：既希望稳定发展，又怕推高房价；既希望产业兴旺，又只强调保障用房，而不谈商品房；既希望信贷支持，又严格二次置业信贷。
    究其原因，方先生认为“三分天灾，七分人祸”。一来金融危机开始在全球蔓延。二来已有的一些宏观调控政策着力点存在偏差，目标与措施方向相反，组合不够严密，协调统一不够，比如严厉地紧缩银根，紧缩地根政策，出现了事与愿违的极为不利的局面。三来我国缺乏前瞻性的土地供应政策，“收紧地根，垄断供应，放任拆迁，在没有充足土地储备的情况下强力推行土地招拍挂政策”，都造成土地供应市场“僧多粥少”，地王风起云涌。四来资本市场行风作乱，比如07年的十大地王，基本都是以资本市场作为坚强后盾的上市公司，但现在资本市场破灭了，资产立马下滑70%。五来是市场参与者的非理性行为，比如房地产开发商重资本运作，轻实际开发。六来是保障性住房政策严重失误，导致目前出现了廉租房缺乏，经济适用房失控，限价房哗众取宠的局面。
    展望未来，方先生认为中国房地产企业虽然在短期内困难重重，但长远来看却前途似锦。虽然目前全球金融危机尚未触底，国内经济形势不容乐观，市场重振信息尚需时日，但由于全球主要国家已经开始联手救市，中国经济长期趋势看好――改革开放政策进一步深入，城市化进程锐不可当（比如旧城改造，中心城市的集聚效应），因此总体说来对住房的刚性需求不减。另外，由于我国目前推行的新医改和义务教育等政策，使得居民社会福利水平持续增加，一些错误政策的修订（比如将紧缩银根政策改为持续降息，将北京普通住宅标准从“90平米，70%政策”调整为140平米），都有助于提高老百姓的预期和信心。
    至于应该如何应对当前形式，方先生指出：政府应该起主导作用，多发布振兴经济的信息，执行积极的财政政策和稳健的货币政策，适度宽松的货币政策（特别是房地产信贷），实行适度从紧的土地政策和适度的税收政策；媒体和学者对待相关事实的时候要深入调查、 实事求是、正面引导；开发商应具有高度责任感，适当的利润预期，积极推行行业内的并购重组；而消费者则应正确认识形势，量力而行，理性决策。总之，只要我们“直面现实、勇于担当、理性决策”就一定能“共度时艰”。
    这场事例翔实、逻辑清楚、见解深刻而又充满激情的讲座激起了大家的共鸣和思考。讲座结束后，还有很多听众留下来与方先生进行进一步的交流沟通，而方先生也热情回答了他们关心的问题。