就在昨天，万科与万达强强联手，战略合作，让人“万万没想到”。当房地产业进入下半场，当拿地盖楼的快销模式无法再支撑千亿之后的神话，房地产业将进入什么样的新局？
应北大国发院bimba商学院吕晓慧老师之邀请，至道中国ceo曾远明为北大国发院学生做了一场精彩讲座。
房地产未来究竟算制造业，还是服务业？答案你恐怕已经猜到了。
房地产行业跑马圈地的时代已经过去，创新业务的发展渐成趋势，倘若房企继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，因此如何抓住市场机遇，在夹缝中谋求生存空间，已经成为诸多房企不得不思考的命题。
那么，房地产行业行至下半场，究竟路在何方？行业先锋，至道中国ceo曾远明先生给出了答案。
至道中国，房地产跨界整合运营商。
从2008年至今，在曾远明先生的带领下，至道中国作为行业先锋，深度切入房地产与多个产业领域的跨界整合与运营的研究及实践当中，通过国际化的跨界整合，成立四家创新型的房地产内容供应商，包含领域：养生度假；健康养老；教育游乐。推动了“全球的经验结合中国的实际”在房地产行业的落地。
地产大势：不是外行干掉内行，而是趋势干掉规模
“百度干着广告的事情，淘宝干着超市的事情，微博干着媒体的事情，微信干着通讯的事情，支付宝干着银行的事情”，这是现阶段普遍存在的问题，那么这样跨界的运营模式到底源于什么？
曾远明精辟地总结为“不是外行干掉内行，而是趋势干掉了规模，未来取代了过去”。而在这样跨境运营的大背景下，房地产行业行至下半场，同样处于风云变幻之际，但从事房地产行业18年的曾远明直戳要害，鲜明指出包括万科在内的所有房企均还未拿到下半场的入场券。
给予曾远明这一深刻体会的事例是，至道中国在2014年开始大量的房地产截至8月从未收到一个房产开发实施的项目的咨询案子大幅减少，而却接到了一些企业基于战略转型和模式创新的案子却陆续增加，并有一发不可收拾之势，包括万科等大牌房企在内的创新转型的咨询案子。的确，房地产行业变了，而且变得十分迅猛。
包括像万科这类的排头兵企业对此亦深信不疑，仅依靠传统的所谓刚需的房地产消费已远不足以支撑其实现销售额2000亿到5000亿的转变，因此万科推出互联网时代的“三板斧”，即“万科派”、“万科云”、“万科里”，转交给至道中国的就是帮助万科挖掘新的增长点，如度假养老养老房产、亲子教育、社区服务等一系列能够串联社区商业、城市商业的新接口。，这也是曾远明从行业甲方（开发商）过渡到乙方（供应商）再被倒逼走到现今丙方（运营商）的内在原因所在。
当然曾远明同样是得偿所愿，因为他清楚地明白，作为丙方接触到了的是真正的消费者，而真正的消费者正意味着“商机”。
地产上半场：掠夺资源与速度规模的战争
传统房地产的开发在某种程度上可以比拟为“资源”的野蛮开发和争夺之战，谁拿到资源谁就能一本万利，而这样一种粗放型的运营模式在曾远明的眼中则归结为 “掠夺资源式开发”、“成交为王式经营”、“速度规模式竞争”。
首先，掠夺资源式开发体现为传统地产开发对核心资源的掠夺，对土地的“粗加工”。近三十年来，资产价值的快速增长导致“土地储备”成为房企的最核心指标，而杠杆效应又决定了开发商又必须采用速买速卖的运营模式。这样的运营模式对应的是“资本-土地-关系（政府）”的三角关系，实质则是对“城市配套及公共服务资源”和“自然及交通资源”的抢夺。
其次，成交为王式经营指的是开放商尽可能把物业资产进行一次性销售变现，却不积累资产持续经营的能力。
开发商对土地的后续建设往往以“变现能力”为核心指标由先至后选取开发“住宅物业产品-酒店物业产品-公寓物业产品-商业物业产品”，前者作为最优之选源于其百分比的变现交易能力，而中间两者均尽量采用产权分割销售，最后者则是能卖多少则多少。
最后，速度规模式竞争简单而言就是“所有生意的本质就是与时间赛跑”。曾远明提出业绩的产出决定于“现金流”、“资产收益率”、“业务增长”、“客户资源”和“人力资源”这五大因素，而上半场的房企往往聚焦于前三者来提高周转率，以实现业绩提升。然转至下半场，当房产变现不再那么容易，当客户不再仅关注硬件和地段，开发商又将如何来支撑高周转率？
地产下半场：内生资源与内容生态的角逐
房地产行业已然行至下半场，与之相对的上半场经验显然不再适用，那么下半场运营模式又当如何演变和转化才能掌控制胜点？且听曾远明进一步解析，其将下半场的逻辑转变对应性归结为“内生资源式开发”、“粘接为王式经营”、“内容生态链之争”。
内生资源式开发是因消费模式改变所必然导致的开发模式变更。传统地产业的规模排浪型消费已经结束，取而代之的是个性化的消费，也就是物质型消费走向服务型消费的一个过程。
而在这样一种转变形势下，核心资源也将由单一的“土地”变更为多元化资源，要求房企从投资政策导向找支撑，接轨新常态；从市场需求转变找机会，切入新消费。粘接为王式经营来源于“社群经济”对“成交为王”的颠覆，即只有和用户永远保持粘接才能取得商机，实现成交。
曾远明用一个生动的例子解析了其内涵，淘宝快递员最喜欢的群体是保安，背后的原因就是保安是实现快递员和用户粘接的接口，保安可以通过“代收”、“告知”等方式帮助快递员降低运送成本。内容生态链之争是指开发商的着力点应当聚焦于内容竞争力的四要素，即内容的粘度，体验的创新，产业的导入，场所的设计。例如，针对“传统洗衣店进不了社区，而地产商又洗不了衣服”的问社区用户洗衣难题，社区服务是不是可以当万科和洗衣店形成合作关系，由万科扮演“跑腿小哥”，承担衣物的取送，即可重构传统行业的分工，形成两者的生态关系，解决用户的最根本需求。
演讲至尾，曾远明创造性地将房地产的下半场总结为全新的跨界时代，即π时代，房企只有兼具开发商思维和运营思维才能洞察客户的实际需求，实现跨界重构和模式创新，而房产开发的核心增长点在于养生度假、健康养老、教育游乐、运动娱乐、文化创意、农业休闲这六大领域。
其实这也进一步解释了曾远明自身由甲至乙再到丙的身份转型，用曾远明的话来说就是“2015是房地产下半场的开始，是房地产回归第三产业和服务业的元年。房地产行业需要‘互联网思维 运营服务思维。’”而至道中国，正走在正确的道路上。
（图为曾远明讲座现场）
